Guía Práctica: Gestión de Riesgo para Incorporación de Carga Vehicular 

Introducción

La incorporación de vehículos eléctricos en las copropiedades es una realidad cada vez más frecuente y plantea nuevos retos para administradores, consejos de administración y copropietarios. La principal inquietud ya no consiste en determinar si es posible instalar infraestructura de carga, sino en establecer cómo hacerlo de manera segura, organizada y compatible con la infraestructura existente.

La experiencia demuestra que una adecuada gestión del riesgo permite incorporar este tipo de infraestructura sin que ello represente, por sí mismo, un riesgo extraordinario para la copropiedad. Para lograrlo, resulta indispensable planificar las instalaciones, definir responsabilidades, establecer procedimientos claros y adoptar criterios técnicos que permitan administrar el crecimiento de la movilidad eléctrica de forma ordenada.

La presente guía reúne recomendaciones prácticas dirigidas a administradores, consejos de administración y copropietarios para facilitar la toma de decisiones frente a la incorporación de infraestructura de carga, identificar los principales riesgos asociados y adoptar medidas que contribuyan a una adecuada gestión del riesgo y a la asegurabilidad de la copropiedad.

Primero: Comprender el riesgo: el punto de partida para una adecuada toma de decisiones

Uno de los errores más frecuentes consiste en considerar que la sola presencia de vehículos eléctricos convierte a una copropiedad en un riesgo mayor. En realidad, la evaluación debe ser mucho más amplia. Tanto los vehículos como la infraestructura de carga pueden generar riesgos que deben ser administrados adecuadamente; sin embargo, la experiencia demuestra que el elemento que mayor impacto tiene sobre la operación de la copropiedad es la incorporación de infraestructura eléctrica destinada a la recarga de los vehículos.

A diferencia de un vehículo convencional, la movilidad eléctrica exige la instalación de equipos que se conectan de manera permanente a la infraestructura eléctrica de la edificación. Esto implica revisar la capacidad instalada, evaluar la forma en que se realizarán las conexiones, controlar las intervenciones sobre bienes comunes y establecer procedimientos que permitan administrar el crecimiento futuro de la demanda energética.

Por esta razón, la discusión no debería centrarse en autorizar o negar la instalación de un cargador, sino en establecer las condiciones bajo las cuales dicha infraestructura puede incorporarse de forma segura. Una instalación correctamente diseñada, ejecutada por personal competente y administrada bajo procedimientos previamente definidos representa un escenario de riesgo completamente distinto al de instalaciones improvisadas o realizadas sin planificación.

Desde la perspectiva de la administración de la copropiedad, el principal desafío consiste en pasar de atender solicitudes individuales a gestionar una nueva infraestructura que, con el paso del tiempo, hará parte del funcionamiento ordinario de la edificación. Esto implica adoptar decisiones con visión de largo plazo, considerando no solo las necesidades actuales sino también el crecimiento progresivo de la movilidad eléctrica, visto como un sector de gran crecimiento en los últimos años:

En este contexto, la gestión del riesgo deja de entenderse como una respuesta frente a un posible siniestro y se convierte en un proceso permanente de planificación, evaluación, control y seguimiento. Mientras más claras sean las reglas para incorporar infraestructura de carga, menor será la probabilidad de conflictos entre copropietarios, intervenciones inadecuadas sobre la infraestructura eléctrica y dificultades frente a las compañías aseguradoras.

Ahora, antes de definir los requisitos para autorizar nuevas instalaciones, resulta conveniente que la copropiedad determine cuál será el modelo mediante el cual administrará la infraestructura de carga, pues de esta decisión dependerán las responsabilidades, los controles y las medidas de gestión del riesgo que deberán implementarse.

Segundo: Los modelos para incorporar infraestructura de carga en la copropiedad

Una vez la copropiedad ha comprendido que la incorporación de infraestructura de carga exige una adecuada gestión del riesgo, el siguiente paso consiste en definir el modelo mediante el cual dicha infraestructura será implementada y administrada.

No existe un único modelo aplicable para todas las copropiedades. La decisión dependerá de factores como el tamaño de la edificación, la capacidad de la infraestructura eléctrica existente, el número de vehículos eléctricos proyectados, el presupuesto disponible y la forma en que la administración desee gestionar el crecimiento futuro de esta tecnología. En términos generales, actualmente pueden identificarse dos modelos de incorporación. El primero corresponde a la instalación de infraestructura de carga en bienes comunes, administrada y operada por un tercero especializado. El segundo consiste en permitir que cada copropietario instale, bajo determinadas condiciones, un sistema de carga destinado exclusivamente a su unidad privada.

Ambos modelos pueden ser técnicamente viables. Sin embargo, presentan diferencias importantes en cuanto a la administración del riesgo, la distribución de responsabilidades y el nivel de intervención que deberá asumir la administración de la copropiedad.

Modelo 1. Infraestructura ubicada en bienes comunes y operada por un tercero especializado

En este modelo, la copropiedad decide desarrollar una infraestructura de carga de uso común, cuya administración, operación y mantenimiento son asumidos por una empresa especializada. La infraestructura se concibe como un proyecto integral para la copropiedad, permitiendo que los residentes accedan al servicio bajo condiciones previamente establecidas.

Desde el punto de vista de la gestión del riesgo, este modelo ofrece importantes ventajas, ya que permite que la infraestructura sea diseñada bajo criterios uniformes, facilita la planeación de su crecimiento y concentra la operación en un único responsable técnico. Esto reduce la posibilidad de intervenciones aisladas sobre la infraestructura eléctrica y favorece un mayor control sobre las condiciones de operación y mantenimiento.

Mitigantes de riesgo

Antes de implementar este modelo, la administración debería procurar que se cumplan, entre otros, los siguientes aspectos:

• Contar con un diagnóstico previo de la infraestructura eléctrica de la copropiedad y de su capacidad para soportar la nueva demanda energética. 
• Diseñar un proyecto que permita el crecimiento progresivo de la infraestructura sin necesidad de realizar modificaciones permanentes cada vez que aumente el número de usuarios. 
• Contratar un operador con experiencia comprobada en infraestructura de carga para vehículos eléctricos. 
• Definir contractualmente las obligaciones relacionadas con la operación, el mantenimiento, la atención de incidentes y la actualización tecnológica de los equipos. 
• Mantener un registro actualizado de las intervenciones realizadas sobre la infraestructura y de los mantenimientos ejecutados. 

Impacto para la administración

Además de las ventajas operativas y técnicas, este modelo ofrece importantes beneficios desde la perspectiva administrativa y jurídica. Al delegar la operación de la infraestructura de carga en un tercero especializado, la copropiedad concentra su función en la supervisión del cumplimiento de las condiciones previamente establecidas, evitando asumir actividades que exceden las competencias propias de la administración de la propiedad horizontal.

En este esquema, la administración no interviene en la prestación del servicio de carga ni en la gestión comercial de la energía, sino que ejerce un papel de coordinación y control sobre el adecuado funcionamiento de la infraestructura instalada. Esto permite delimitar con mayor claridad las responsabilidades de cada uno de los actores involucrados y reduce la exposición de la copropiedad frente a eventuales reclamaciones derivadas de la operación del servicio.

Desde el punto de vista jurídico, este modelo también contribuye a disminuir riesgos regulatorios. En principio, las copropiedades no fueron concebidas para desarrollar actividades relacionadas con la comercialización de energía eléctrica ni para actuar como operadores de servicios de recarga. Asumir directamente estas actividades podría generar cuestionamientos sobre el alcance de las funciones propias de la propiedad horizontal y sobre el cumplimiento del marco regulatorio aplicable al sector eléctrico. En consecuencia, la comercialización o venta de energía por parte de la copropiedad constituye una actividad ajena a las competencias propias de la propiedad horizontal y podría configurar una actividad ilegal cuando se desarrolle al margen del régimen jurídico aplicable al sector eléctrico. La participación de un tercero especializado permite que estas actividades sean desarrolladas por quien cuenta con la capacidad técnica, operativa y, de ser necesario, con las habilitaciones y responsabilidades propias de dicha actividad. Adicionalmente, este modelo simplifica la administración financiera del servicio, evita que la copropiedad deba implementar mecanismos para la medición, facturación y recaudo del consumo de energía asociado a cada usuario y reduce la probabilidad de conflictos derivados de la distribución de costos entre los residentes.

En consecuencia, la contratación de un operador especializado no solo constituye una medida de mitigación del riesgo técnico, sino también una estrategia que fortalece la gobernanza de la copropiedad, facilita la gestión administrativa y disminuye la exposición a riesgos jurídicos y regulatorios.

Modelo 2. Infraestructura instalada por los copropietarios en bienes privados

En este modelo, la infraestructura de carga es promovida directamente por cada propietario para atender las necesidades particulares de su vehículo eléctrico. La administración conserva la facultad de autorizar las intervenciones que puedan afectar bienes comunes o la infraestructura general del edificio y de verificar el cumplimiento de las condiciones previamente establecidas por la copropiedad.

Este modelo suele implementarse en las primeras etapas de adopción de la movilidad eléctrica, cuando el número de solicitudes aún es reducido y la demanda energética puede ser atendida sin necesidad de desarrollar un proyecto común de mayor escala.

No obstante, a medida que aumenta el número de instalaciones individuales, también aumenta la complejidad de su administración. La coexistencia de diferentes contratistas, soluciones técnicas, fechas de instalación y responsables de mantenimiento puede dificultar el control de la infraestructura y generar mayores exigencias para la administración.

Mitigantes de riesgo

Cuando la copropiedad adopta este modelo, resulta recomendable exigir, como mínimo:

• La presentación de un estudio técnico que justifique la viabilidad de la instalación. 
• La descripción de las obras que se pretenden ejecutar y de su impacto sobre la infraestructura existente. 
• La identificación del profesional o empresa responsable de la instalación. 
• La entrega de la documentación técnica correspondiente una vez finalicen los trabajos. 
• La definición de las obligaciones de mantenimiento y conservación que permanecerán a cargo del propietario. 
• Pólizas de responsabilidad civil por daños ocasionados a la copropiedad o a otros copropietarios (terceros en general).  
• La actualización permanente del inventario de instalaciones autorizadas dentro de la copropiedad. 

 Impacto para la administración

A diferencia del modelo anterior, la administración debe participar activamente en el proceso de evaluación de cada solicitud, verificando que todas las instalaciones cumplan criterios uniformes y que las intervenciones realizadas no comprometan la seguridad de la infraestructura común ni afecten los derechos de los demás copropietarios. Por esta razón, resulta aconsejable que la copropiedad adopte una política interna que establezca un procedimiento único para tramitar este tipo de solicitudes, definiendo previamente la documentación exigida, los criterios de evaluación y las condiciones mínimas que deberán cumplirse antes de otorgar cualquier autorización. Precisamente por tratarse del modelo que representa mayores riesgos para la copropiedad y que demanda un mayor nivel de control por parte de la administración, las recomendaciones prácticas desarrolladas en los capítulos siguientes estarán orientadas, principalmente, a fortalecer la gestión del riesgo asociada a este esquema de incorporación.

Tercero: El papel del administrador y del consejo de administración en la gestión del riesgo

La incorporación de infraestructura de carga para vehículos eléctricos exige que la administración asuma un rol activo en la planeación y control de las intervenciones que se realizan sobre la infraestructura de la copropiedad. Esto no significa que el administrador deba asumir responsabilidades técnicas que corresponden a profesionales especializados, sino que debe garantizar que las decisiones se adopten dentro de procedimientos previamente definidos y con la información necesaria para evaluar sus implicaciones.

En la práctica, muchas de las dificultades relacionadas con este tipo de infraestructura no provienen de fallas en los equipos de carga, sino de la ausencia de reglas claras para su instalación, la falta de documentación técnica, la inexistencia de criterios uniformes para autorizar solicitudes y la ausencia de mecanismos de seguimiento posteriores a la ejecución de las obras.

Por ello, uno de los principales retos consiste en establecer un modelo de gobernanza que permita a la copropiedad administrar el crecimiento de la movilidad eléctrica de manera organizada, evitando que cada solicitud sea atendida como un caso aislado. 

Cuando la copropiedad cuenta con políticas claras y procedimientos previamente definidos, las decisiones se vuelven más transparentes, disminuyen los conflictos entre residentes y se facilita la labor de la administración.

Aspectos que deberían regularse internamente

Sin perjuicio de las decisiones que correspondan a los órganos de administración de cada copropiedad, resulta recomendable que exista una política interna que establezca, entre otros aspectos:

• Los requisitos que deberán cumplir quienes soliciten instalar infraestructura de carga. 
• La documentación técnica que deberá presentarse con cada solicitud. 
• El procedimiento para evaluar la viabilidad de las instalaciones. 
• Las condiciones bajo las cuales podrán ejecutarse las obras. 
• Las obligaciones de mantenimiento de los equipos instalados. 
• El manejo de futuras ampliaciones de capacidad. 
• Los mecanismos de actualización del inventario de infraestructura. 

La existencia de reglas previamente definidas permite que todas las solicitudes sean evaluadas bajo criterios objetivos y reduce el riesgo de adoptar decisiones contradictorias o discrecionales.

Cuarto: La gestión del riesgo como criterio para la asegurabilidad

Las compañías de seguros no evalúan únicamente la existencia de infraestructura de carga para vehículos eléctricos. Su análisis se orienta, principalmente, a establecer si la copropiedad administra adecuadamente los riesgos asociados a dicha infraestructura y si cuenta con mecanismos que permitan prevenir incidentes, controlar las intervenciones realizadas y garantizar condiciones seguras de operación. 

En este sentido, la asegurabilidad de una copropiedad no depende exclusivamente del número de cargadores instalados o de la existencia de vehículos eléctricos. Depende, en gran medida, de la capacidad de la administración para demostrar que la incorporación de esta infraestructura ha sido planificada, documentada y supervisada bajo criterios técnicos y administrativos claros.

Una copropiedad que conoce el estado de su infraestructura eléctrica, que cuenta con procedimientos definidos para autorizar nuevas instalaciones, que mantiene actualizada la información técnica y que realiza seguimiento a las intervenciones ejecutadas ofrece mayores elementos de confianza para la evaluación del riesgo que aquella en la que las instalaciones se realizan de manera aislada, sin control ni trazabilidad.

Por esta razón, la gestión del riesgo debe entenderse como un proceso permanente y no como una actuación que se realiza únicamente al momento de instalar un cargador. Cada nueva instalación, cada ampliación de capacidad y cada modificación de la infraestructura eléctrica hacen parte de un proceso continuo que requiere seguimiento por parte de la administración.

Desde esta perspectiva, resulta recomendable mantener una comunicación permanente con el intermediario de seguros y con la compañía aseguradora cuando la incorporación de infraestructura pueda representar cambios relevantes en las condiciones inicialmente aseguradas. Una adecuada comunicación facilita la evaluación técnica del riesgo, evita incertidumbres durante la vigencia de la póliza y permite adoptar oportunamente las medidas que resulten necesarias.

Más que imponer restricciones, la adecuada gestión del riesgo busca generar confianza. Cuando la administración puede demostrar que conoce su infraestructura, que ha definido reglas claras para su utilización y que mantiene un control razonable sobre las intervenciones realizadas, la movilidad eléctrica deja de percibirse como un factor de incertidumbre para convertirse en una infraestructura administrada de manera responsable.

Quinto: Recomendaciones prácticas para la incorporación de infraestructura de carga

La movilidad eléctrica continuará creciendo durante los próximos años y, con ello, aumentará el número de solicitudes para instalar infraestructura de carga dentro de las copropiedades. En este escenario, la mejor herramienta para reducir los riesgos no consiste en prohibir las instalaciones, sino en establecer procedimientos claros que permitan evaluarlas y administrarlas de manera uniforme.

Las siguientes recomendaciones constituyen una guía práctica para administradores, consejos de administración y copropietarios al momento de estudiar la incorporación de infraestructura de carga.

1. Conocer la capacidad de la infraestructura existente: Antes de autorizar nuevas instalaciones, la administración debería conocer las condiciones de la infraestructura eléctrica de la edificación y determinar si esta cuenta con la capacidad suficiente para atender la demanda actual y el crecimiento esperado de la movilidad eléctrica.

Las decisiones adoptadas sin este tipo de información pueden generar intervenciones sucesivas sobre la infraestructura, incrementando los costos de operación y dificultando su administración.

Se recomienda la elaboración de un informe, que cuente con el acompañamiento de profesionales o empresas especializadas que conozcan la infraestructura energética de la copropiedad y cuenten con experiencia en proyectos de infraestructura de carga para vehículos eléctricos. Su elaboración debería estar acompañada de un procedimiento formal de gestión del cambio (Management of Change – MOC), mediante el cual se evalúe el impacto de las instalaciones sobre la red eléctrica, los riesgos de incendio y explosión, la interacción con los sistemas existentes, los mecanismos de protección frente a sobrecargas o fallas eléctricas y los posibles riesgos de responsabilidad civil.

En materia de protección contra incendios, resulta recomendable solicitar al especialista la evaluación de medidas adicionales de mitigación, incluyendo la conveniencia de implementar sistemas automáticos de extinción, como redes de rociadores, especialmente cuando las estaciones de carga se ubiquen en sótanos o espacios cerrados.

2. Definir una política interna antes de recibir solicitudes: Una de las principales dificultades que enfrentan las copropiedades surge cuando las primeras solicitudes de instalación se analizan sin criterios previamente establecidos. Esto genera decisiones diferentes para casos similares, incrementa el riesgo de conflictos entre copropietarios y dificulta la administración futura de la infraestructura.

Por esta razón, es recomendable que la copropiedad adopte una política interna que establezca el procedimiento para tramitar las solicitudes, los requisitos técnicos mínimos, la documentación exigible y las responsabilidades de quienes intervengan en el proceso.

Asimismo, se recomienda que dicha política establezca expresamente que constituye un documento dinámico, susceptible de ser actualizado por razones de gestión del riesgo, cambios en la infraestructura eléctrica o modificaciones en la normativa aplicable. En consecuencia, los copropietarios que cuenten con infraestructura de carga instalada deberán ajustarse a las nuevas versiones dentro del plazo que establezca la administración, sin que ello genere obligaciones de compensación o indemnización a cargo de la copropiedad.

La política también debería contemplar que la disponibilidad de potencia o las condiciones de operación de cada estación podrán modificarse cuando la administración implemente medidas de mitigación del riesgo o mecanismos de gestión de la simultaneidad para preservar la seguridad de la infraestructura eléctrica. Estas condiciones deberán ser aceptadas previamente por el copropietario y no darán lugar a reclamaciones o indemnizaciones contra la copropiedad.

También deberá advertir que la disponibilidad de potencia para cada estación de carga podrá variar en función de la capacidad instalada de la copropiedad y de los mecanismos de administración de carga que se implementen para garantizar la seguridad de la infraestructura eléctrica.

En consecuencia, el propietario aceptará que la administración podrá establecer límites de potencia, horarios de operación, mecanismos de balance dinámico de carga o cualquier otra medida orientada a preservar la estabilidad del sistema eléctrico, sin que ello genere derecho a reclamar indemnizaciones o compensaciones económicas.

La política debería establecer, como mínimo, las siguientes condiciones:

• Ubicarse en áreas con adecuada ventilación. Este punto especialmente debe validarse en aquellas instalaciones realizadas en sótanos.  
• Mantener distancias de seguridad respecto de materiales combustibles. 
• No obstruir rutas de evacuación. 
• No afectar el uso de otros parqueaderos comunes o privados. 
• Contar con protección contra impactos mediante topes o barreras. 
• Incorporar señalización visible. 
• Mantener los cables organizados mediante sistemas de soporte. 
• Utilizar equipos certificados e incorporar protecciones contra sobrecorriente, fallas a tierra, sobretensión y sobretemperatura. 
• Prohibir el uso de adaptadores incompatibles o no certificados. 
• Retirar inmediatamente de operación cualquier equipo defectuoso. 
• Realizar inspecciones visuales periódicas, recomendándose una frecuencia semanal.

Finalmente, se recomienda que la política sea aprobada por la Asamblea General o, cuando exista delegación expresa, por el Consejo de Administración

3. Suscribir un documento de aceptación: Antes de iniciar cualquier instalación, el copropietario debería suscribir un documento mediante el cual manifieste conocer y aceptar la política adoptada por la copropiedad, comprometiéndose a cumplir sus futuras actualizaciones mientras mantenga en funcionamiento la infraestructura de carga.

Se recomienda igualmente que la política completa sea remitida al copropietario mediante correo electrónico u otro mecanismo que permita acreditar su entrega y conservar una copia en la administración.

4. Documentar todas las intervenciones: Cada instalación autorizada debería quedar debidamente documentada.

La administración debería conservar, como mínimo:

• La solicitud presentada por el propietario. 
• Los documentos técnicos aportados. 
• La autorización otorgada por la copropiedad. 
• Los planos o memorias técnicas, cuando existan. 
• Los registros de mantenimiento que posteriormente se realicen. 
• El registro fotográfico de la instalación terminada.

Una adecuada trazabilidad facilita la administración de la infraestructura y permite identificar con mayor facilidad las intervenciones realizadas a lo largo del tiempo.

 5. Mantener un inventario actualizado: A medida que aumenta el número de estaciones de carga, resulta indispensable que la copropiedad mantenga un inventario actualizado de la infraestructura instalada. 

Este inventario debería permitir identificar, entre otros aspectos:

• Número de estaciones instaladas. 
• Ubicación. 
• Fecha de instalación. 
• Responsable de la instalación. 
• Responsable del mantenimiento. 
• Estado operativo. 
• Equipos instalados, 
• Apartamento para el que fueron instalados
• Esta información debe ser compartida por el copropietario una vez realizada la instalación.

Contar con esta información facilita la planeación de futuras ampliaciones y mejora el control sobre la infraestructura existente.

6. Definir claramente las responsabilidades: Uno de los aspectos que con mayor frecuencia genera controversias consiste en determinar quién debe responder por el mantenimiento de los equipos, las reparaciones derivadas de su operación o los daños ocasionados durante su utilización.

Por ello, antes de autorizar cualquier instalación, resulta recomendable que dichas responsabilidades queden claramente definidas, evitando zonas de incertidumbre entre la copropiedad, los propietarios y los operadores especializados.

7. Limitar el uso autorizado de las estaciones: La política debería establecer expresamente que las estaciones de carga únicamente podrán destinarse a la recarga de los vehículos autorizados por la copropiedad y vinculados a la respectiva unidad privada.

En consecuencia, resulta recomendable prohibir expresamente:

• La venta o comercialización de energía. 
• La explotación económica del punto de carga. 
• El alquiler o subarriendo de la estación. 
• El suministro de energía a vehículos distintos de aquellos autorizados por la copropiedad. 
• Cualquier uso diferente al autorizado por la administración.

Conclusiones

La incorporación de infraestructura de carga para vehículos eléctricos representa uno de los principales retos que enfrentarán las copropiedades durante los próximos años. Sin embargo, este proceso no debe abordarse desde la prohibición o la incertidumbre, sino desde la planificación y la gestión integral del riesgo.

Los administradores, consejos de administración y copropietarios desempeñan un papel fundamental en este proceso. La adopción de procedimientos claros, la definición de responsabilidades y el adecuado control sobre las intervenciones realizadas permiten que la movilidad eléctrica se incorpore de manera organizada, reduciendo los riesgos operativos y facilitando la administración de la infraestructura.

No existe un único modelo de incorporación aplicable a todas las copropiedades. Tanto la infraestructura común operada por terceros especializados como las instalaciones individuales promovidas por los copropietarios pueden constituir alternativas viables, siempre que su implementación responda a criterios técnicos, administrativos y de gestión del riesgo previamente definidos.

Finalmente, la asegurabilidad de una copropiedad no depende exclusivamente de la existencia de estaciones de carga, sino de la capacidad de la organización para demostrar que la infraestructura ha sido planificada, documentada, supervisada y administrada de manera responsable. Una adecuada gestión del riesgo beneficia simultáneamente a la copropiedad, a los residentes y a las compañías aseguradoras, al reducir la incertidumbre, facilitar la prevención de incidentes y promover una incorporación segura y sostenible de la movilidad eléctrica.

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